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광주시, 도심 활성화 방안 마련해야 - 정기섭 대한주택건설협회 광주전남도회 회장
2024년 02월 28일(수) 00:00
2019년 3월 광주시는 도심내 상업지역에 주거용 90% 미만의 주상복합건물을 지을 경우 일반주거지역 용적율의 3배가량 많은 600%를 적용해 광주 도심에 40층이 넘는 초고층 건물이 등장하게 됐다. 그러나 초고층 건물이 도심경관을 해치고 교통난을 유발하며 학교시설 부족 등의 문제가 발생한다는 이유로 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적이 전체 연면적의 15%이상을 의무비율로 정하도록 관련 조례를 개정했다.

또 주거용외의 용도비율에서 준주택은 제외하며 일괄적으로 적용하던 용적율을, 오피스텔과 같은 준주택에 대해 400%이하로 차등 적용하는 내용(용도용적제)의 도시계획조례를 개정해 지역 부동산시장이 혼란에 빠지기도 했다.

특히 본격적인 역세권시대 흐름에 역행하는 정책이란 점에서 큰 우려를 낳았고 설상가상으로 2020년 6월에는 준주거, 준공업지역내에서의 공동주택 및 오피스텔 용적율 마저 과도한 주거단지화 등을 이유로 250%로 대폭 낮추면서 사실상 주거시설 공급을 막아버렸다.

최근 전국 부동산시장이 침체 일로를 걷고 있는 현실에서 전방·일신 부지 개발, 어등산 복합쇼핑몰 건립, 신세계 확장사업 등 다양한 개발 호재들로 인해 광주는 지역경제 경착륙을 막을 수 있는 절호의 기회를 잡았지만 광주시가 규제 완화에 미온적인 태도로 일관하고 있어 이를 바라보는 지역 건설업계의 시름이 깊어지고 있다.

용도용적제는 용도지역의 지정 목적을 달성하기 위해 용도의 혼합률에 따라 용적율을 차등 적용하는 제도로 과다한 주거기능으로 인한 부작용을 최소화 하기 위해 도입됐다. 그러나 용도용적제를 강화한 도시의 상업지역 내 주상복합건물이 비주거비율의 확대에 따라 상가 난개발과 공실의 원인으로 작용해 오히려 기반시설과 상가 기능이 악화되었다는 점은 시사하는 바가 크다. 이는 도시의 미관을 해치고 구도심의 상업지역을 더욱 슬럼화시키는 원인으로 작용하고 있다.

실제 나주 빛가람혁신도시는 수익성 위주로 상업용지 비율을 높여 계획돼 단지내 건물 880여채 가운데 상가건물이 36%에 달하는 기형적 구조속에 결국 공실률이 43.4%에 달하는 참담한 현실을 보이고 있다.

이러한 부작용 속에 최근 서울시가 정부 정책에 따라 주거비율을 높여 주택사업 여건을 개선하기 위해 용도용적제 완화를 추진하면서 전국 지자체들이 다시금 과거의 모습으로 돌아가는 추세다. 서울의 경우 민간이 역세권 개발시 용적률을 높이고 증가된 용적률의 절반을 임대주택이나 공공 오피스로 기부받아 도시문제를 해결하려는 제도를 시행하고 있다. 부산과 대전, 전주도 용적률 완화 등 규제 완화와 행정적 뒷받침을 동반하고 있다.

이제 광주도 규제 일변도 행정에서 벗어나 원도심 상업지역 활성화를 위해 개인·기업들이 과감한 투자를 할 수 있도록 유도하는 당근책을 적절히 제시해 광주다운 공동주택 디자인이 가미된 주거문화 조성에 적극 나서야 한다.

특히 도시철도 2호선이 완공되면 본격적인 역세권 시대가 열리며 상업지역 내 주택공급이 필요해진다. 도시 규제 완화를 통해 용적률 제한을 풀면서 주차장 확보나 임대주택 공급을 통한 공공기여를 유도하는 쪽으로 정책을 수립하는 것이 바람직할 것이다. 이는 원도심의 활성화는 물론이고 적절한 주거 복합개발을 통한 공동화 우려를 불식시키는 한편 합리적 가격으로 원활한 주택공급이 가능해져 날로 치솟고 있는 분양가로 고민이 깊어지고 있는 서민들의 주거 안정에도 크게 기여할 수 있는 방안이기 때문이다

정부가 연초 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안을 발표하면서 시장 부양으로 정책을 선회한 것은 향후 부동산시장 회복에 대한 기대감을 키우고 있다. 광주시도 여기에 발맞춰 현실에 맞는 주거정책의 수립과 집행을 통해 지역 주택건설 업계에 새로운 활력을 불어 넣는데 일조해야 한다.

민선 8기가 출범한 후 1년 8개월의 시간이 흘렀다. 그동안 지역사회 각 분야의 의견수렴 과정은 충분했고 이제는 이전 집행부의 정책 오류에 대한 개선과 새로운 방향 제시가 본격적으로 이루어져야 할 시점이다.