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[2040 광주 도시계획 이렇게] 아파트 과잉 공급 시대의 대응 전략
2020년 06월 22일(월) 00:00
나주몽 전남대 경제학부 교수
광주의 아파트 세대는 2000년 20만 세대에서 2018년에는 39만 세대로 급속히 증가하였다. 전체 주택 중 아파트가 차지하는 비율은 전국 평균이 61%인데 비해 광주는 78%로 광역 지자체 도시 중에서 가장 높다. 북구와 광산구는 그동안 신흥 주거 지역에 아파트를 조성하여 아파트 인구 비중이 높아진 반면 동구는 원도심 지역의 젊은 연령층 유출로 아파트에 사는 인구 비중이 가장 낮은 지역으로 변화되었다.

사랑방 부동산의 ‘2020년 광주 지역 아파트 시장’ 조사 결과에 따르면 올해 광주 입주 예정 아파트는 총 28개 단지에 1만 3898세대에 달할 것으로 전망되고 있다. 자치구별로 보면 광산구가 4856세대로 가장 많고, 이어 북구 4298세대, 동구 2880세대, 서구 1056세대, 남구 808세대 순으로 나타났다. 더욱이 지난해 착공 물량인 1만 4000여 세대가 2021~2022년 사이에 공급되고, 그 이후도 1만 3000여 세대의 민간공원 아파트 물량까지 한꺼번에 쏟아질 것으로 전망되고 있다. 이에 따라 향후 아파트 미분양 증가와 집값 하락, 노후 아파트 이용률 저하 등 지역 주택 시장 침체가 더욱 심각해 질 것이라는 우려의 목소리가 나오고 있다.

아파트의 과잉 공급은 도시의 미래에 중장기적으로 영향을 미치게 되기 때문에 도시 계획의 관점에서 검토와 대응 전략이 필요하다. 광주에서도 도시기본계획(2020~2040) 수립을 준비하고 있는데, 아파트 공급 과잉의 우려가 현실화되고 있는 상황에서 다음과 같은 사항에 대한 검토를 제안한다.

첫째, 광주 주택에서 아파트가 차지하는 비중이 78%에 달하고 향후 매년 약 1만 세대 정도가 지속적으로 공급되는 상황에서 광주의 아파트 비중은 더욱 높아질 전망이다. 이에 광주 주민의 주거 생활 패턴 구조는 아파트 중심의 생활로 더욱 고착될 가능성이 높다. 따라서 수요자 중심 주거 복지 차원에서 자치구별 아파트 분포와 특성을 고려하여 아파트 생활권을 도시의 생활권 계획에 포함시키거나 연계하는 것을 고려해야 한다.

둘째, 광주 도시철도 2호선이 착공되면서 새로 생길 도시철도역 인근을 중심으로 신규 아파트 건축이 두드러지고 있다. 이것은 광주도 이제 도시철도 역세권 형성이 본격화되고 있다는 것을 의미한다. 2040 광주 도시기본계획에서는 도시철도 역세권을 공간 구상에 반영하여 ‘워커블 시티(Walkable City)’를 통한 도시 활력과 주민 편의를 도모할 필요가 있다.

셋째, 도시의 아파트 적정 개발과 관리 강화를 위해 통합적 도시 성장 관리 모델을 적극적으로 도입할 필요가 있다. 이를 위해서는 주거 공간 분포를 분석하여 원도심과 신도심의 연계 강화를 위한 기반시설 개선을 추진하고, 커뮤니티 강화와 첨단 인프라 구축 등을 연계하여 통합적인 성장 관리 모델을 통한 개발이 이루어져야 할 것이다. 특히 개발 수요는 대규모 신개발보다 기성 시가지 내 소규모 맞춤형의 개발 정비를 유도하고 저이용 토지를 우선 활용하는 정책을 펴야 한다. 이를 위해 저이용 토지와 유휴 부지에 대한 데이터를 구축하고 모니터링을 하여 활용 방안을 마련해야 한다.

넷째, 획일적인 아파트 중심이 아니라 수요자 맞춤형 주거 서비스 확대를 위한 노력이 필요하다. 즉 지역 특성을 반영한 주택 유형, 주택 생산 방식, 주택 입지 등을 다양화하여 지역별 특성 및 주거 서비스 수준을 고려한 주택 공급 등 포괄적인 주택 선택권의 다양화를 도모할 필요가 있다. 또한 무주택 서민과 실수요자의 장기 공공 임대주택 소요를 충족하도록 공공 임대주택 재고율을 높이기 위해 노력해야 한다. 아울러 이용률이 저조한 기존 아파트를 활용하는 등 다양한 공공 임대주택의 공급이 이루어져야 할 것이다.

광주는 전국에서 아파트 거주 비중이 가장 높아 아파트가 도시의 미래에 미치는 영향이 큰 만큼 도시계획 차원에서 중장기적인 대응 전략이 필요하다. 더욱이 아파트 과잉 공급 시대에 아파트 미분양 증가와 집값 하락, 노후 아파트 이용률 저하 등 예상되는 부작용에 대한 치밀하고도 스마트한 대처가 필요하다. 이를 통해 지속 가능한 지역 발전과 주민 삶의 질 향상을 꾀해야 할 것이다.