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[6·21 부동산대책] 착한 임대인, 양도세 비과세 위한 ‘2년 실거주’ 면제
생애 최초 주택 구입 최대 200만원 취득세 감면
청년용 40년 만기 보금자리론 도입 상환 부담 감소
1년간 계약만료 임차인 대출한도 6000만원 늘어
2022년 06월 21일(화) 18:35
정부가 21일 내놓은 ‘부동산 정책 정상화 과제’에 따르면 생애최초 주택 구입 시 누구나 취득세를 면제받게 된다. 광주 한 아파트 대단지 전경.<광주일보 자료사진>
정부가 생애 최초 주택 구입자라면 누구라도 주택가격과 연 소득에 제한 없이 취득세 감면 혜택을 받도록 한다. 앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생 임대인’은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다.

◇생애 첫 주택구입 취득세 면제 추진=정부가 21일 내놓은 ‘부동산 정책 정상화 과제’의 주요 내용을 보면 정부는 우선 주택 취득세 감면 확대 방안을 추진한다.

현행 생애최초 주택 취득세 감면제도는 부부 합산 연 소득 7000만원 이하 가구 중에서 수도권 4억원·비수도권 3억원 이하 주택을 구입하는 때에만 주택가격에 따라 취득세를 감면하고 있다. 1억5000만원 이하 주택 취득세는 전액 면제하고, 이를 초과하면 50%를 감면한다.

이번에 행안부가 내놓은 방안에 따르면 생애최초 주택 구입 시 누구나 취득세를 면제받게 된다. 다만 지방세인 취득세수 감소로 인한 지방재정 부담을 완화하고 고가 주택에 대한 과도한 혜택을 막기 위해 감면 한도는 현행 제도하에서 받을 수 있는 최대 감면액인 200만원으로 제한된다.

이는 ‘지방세특례제한법’ 개정이 필요한 사항으로, 행안부는 입법을 적극적으로 추진할 방침이다.

◇청년용 40년 만기 보금자리론 상환부담 줄어=올해 3분기 중 정책모기지인 보금자리론의 체증식 상환 방식이 청년과 신혼부부 대상인 40년 만기 보금자리론에도 적용될 예정이다.

40년 만기 보금자리론은 만 39세 이하 청년 또는 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상이다.

기존 보금자리론의 체증식 상환 방식은 만 39세 이하 청년층이 10년, 15년, 20년, 30년 만기 이용 시에만 선택할 수 있었다.

체증식 상환 방식은 대출 초기에는 상환하는 금액이 적고 시간이 지날수록 서서히 상환하는 금액 규모가 커지는 방식이다. 이처럼 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환 방식이 도입되면 대출 초기 상환 부담이 크게 줄어드는 효과가 있다.

부부 소득이 연 3000만원인 만 39세 이하 근로소득자가 40년 만기 보금자리론으로 3억원을 대출할 경우 체증식 상환 방식을 선택하면 원리금 균등 상환 방식보다 최초 10년 원리금 상환 부담이 1528만원 줄고 최대 대출 가능액은 2900만원 늘게 된다.

아울러 정부는 올해 4분기 중에 1주택 보유 저소득층을 대상으로 운영되는 우대형 주택연금 주택 가액 요건을 기존 1억5000만원에서 2억원으로 완화하고 초기 보증료 환급 절차를 합리화해 주택 연금도 활성화할 방침이다.

<자료:기획재정부>
◇상생 임대인 양도세 비과세 위한 2년 거주요건 면제=정부는 또 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화하기로 했다.

현재 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 상생 임대인에 대해서는 이를 면제해주겠다는 것이다.

최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제한다. 이에 따라 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다.

상생 임대인 인정 범위도 확대한다. 현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 상생 임대인 자격을 인정하는데, 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 주겠다는 방침이다.

상생 임대 계약을 체결하는 시점에는 다주택자이더라도 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자가 된다면 차별 없이 특례를 적용해주겠다는 의미다.

이런 혜택은 상생 임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다.

◇월세 세액공제율 최고 12%→15%로 상향=무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대한 세액공제율을 현행 최고 12%에서 최고 15%까지 올린다.

이에 따라 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%를 세금에서 공제받을 수 있게 된다. 총급여액이 5500만원을 넘고 7000만원 이하인 경우는 월세 세액공제율이 기존 10%에서 12%로 올라간다.

예를 들어 2018년 8월 84㎡ 아파트에 3억원 전세로 거주하던 임차인(총급여 5500만원)이 올해 8월 동일한 주택에서 보증금 3억원·월세 30만원의 반전세로 신규 계약을 체결하면 연간 월세 부담액 360만원 중 54만원을 세액공제로 절감할 수 있게 된다.

전세자금 대출이나 월세 보증금 대출에 대한 소득공제 한도도 늘린다. 현재는 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제가 가능한데, 공제 한도를 연 400만원으로 확대하겠다는 것이다. 정부는 올해 월세액 또는 올해 대출 상환액부터 이를 적용하겠다는 목표다.

◇1년간 계약 만료 서민 임차인 대출한도 최대 1억8000만원으로 상향=향후 1년간 갱신 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세대출 지원도 확대한다.

현재 정부는 만 19∼34세, 연소득 5000만원 이하, 부부 합산 순자산 3억2500만원 이하 임차인에 대해 저리의 ‘버팀목 전세 대출’을 지원하는데, 계약 만료 시 보증금과 대출 한도를 함께 늘려준다는 계획이다.

이 경우 수도권 기준 보증금 한도는 3억원에서 4억5000만원으로, 대출 한도는 1억2000만원에서 1억8000만원으로 각각 늘어난다.

이는 계약갱신청구권 제도가 도입된 후 평균적인 전세가격 상승률을 반영한 수치다. 확대된 한도는 다음 달 주택도시기금 기금운용계획 변경을 거쳐 오는 8월 1일부터 적용한다.

/박기웅 기자 pboxer@kwangju.co.kr